ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และ Due diligence
ก่อนที่ท่านจะวางเงินมัดจำซื้ออสังหาริมทรัพย์ เราจะตรวจสอบข้อมูลที่สำนักงานที่ดินด้วยตัวเอง ไม่ใช่แค่ดูสำเนาโฉนดจากผู้ขาย เพราะโฉนดอาจมีภาระจำนองที่ยังไม่ไถ่ถอน หรือมีสิทธิเก็บกินที่ยังมีผลอยู่
ขั้นตอนที่เราทำให้ท่านประกอบด้วย:
- ตรวจสอบประวัติการจดทะเบียนสิทธิ์ย้อนหลัง 10 ปี เพื่อดูว่ามีการโอนที่น่าสงสัยหรือไม่
- ยืนยันว่าที่ดินไม่อยู่ในเขตหวงห้ามหรือเขตป่าสงวน
- ตรวจสอบผังเมืองว่าสามารถใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ของท่านได้จริง เช่น สร้างที่อยู่อาศัย หรือใช้เชิงพาณิชย์
- สอบถามข้อมูลภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างค้างชำระจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
ระยะเวลาดำเนินการประมาณ 5-10 วันทำการ ขึ้นอยู่กับจำนวนแปลงที่ดินและสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง
ร่างและตรวจสอบสัญญาซื้อขาย
สัญญาจะซื้อจะขายเป็นเอกสารที่สำคัญที่สุดในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ หากข้อความในสัญญาไม่รัดกุม ท่านอาจสูญเสียเงินมัดจำโดยไม่มีทางเรียกคืน หรือถูกบังคับให้รับโอนทรัพย์สินที่มีปัญหาทางกฎหมาย
เราร่างสัญญาทุกฉบับเป็นสองภาษา (ไทย-อังกฤษ) เมื่อมีคู่สัญญาเป็นชาวต่างชาติ โดยฉบับภาษาไทยเป็นฉบับที่มีผลทางกฎหมาย
- กำหนดเงื่อนไขการชำระเงินเป็นงวดที่ปกป้องผู้ซื้อ
- ระบุเงื่อนไขบังคับก่อน เช่น ผลการตรวจสอบสิทธิ์ต้องผ่าน หรือต้องได้รับอนุมัติสินเชื่อก่อน
- กำหนดค่าปรับกรณีผิดสัญญาและกลไกการระงับข้อพิพาท
- ตรวจทานสัญญาจากฝ่ายตรงข้ามและเจรจาแก้ไขข้อที่ไม่เป็นธรรม
จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และจำนอง
วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินเป็นวันที่ทุกอย่างต้องลงตัว ทนายความของเราจะไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมกับท่านเพื่อดูแลให้การจดทะเบียนเป็นไปตามสัญญาทุกประการ
เราคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีที่เกี่ยวข้องให้ท่านล่วงหน้า ซึ่งประกอบด้วยค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (กรณีถือครองไม่ถึง 5 ปี) อากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตัวเลขเหล่านี้จะถูกระบุชัดเจนในเอกสารสรุปค่าใช้จ่ายก่อนวันโอน
กรณีที่ท่านใช้สินเชื่อธนาคาร เราประสานงานกับฝ่ายกฎหมายของธนาคารเพื่อให้การจดจำนองเสร็จสิ้นในวันเดียวกับการโอนกรรมสิทธิ์
บริการเพิ่มเติม
นอกจากธุรกรรมซื้อขายแล้ว เรายังดูแลงานกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ด้านอื่นๆ ดังนี้
สัญญาเช่าระยะยาวและสิทธิเก็บกิน
สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงจะมีผลบังคับตลอดระยะเวลาเช่า สำหรับชาวต่างชาติที่ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ สัญญาเช่า 30 ปีเป็นทางเลือกที่นิยมที่สุด
สิทธิเก็บกิน (usufruct) เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ให้สิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ์ เราร่างสัญญาทั้งสองประเภทนี้ให้ลูกค้าชาวต่างชาติเป็นประจำ
ข้อพิพาทและคดีอสังหาริมทรัพย์
เมื่อเกิดข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ การบุกรุก หรือการผิดสัญญา เราเริ่มต้นด้วยการเจรจาไกล่เกลี่ยก่อนเสมอ เพราะการขึ้นศาลใช้เวลาและค่าใช้จ่ายสูง แต่หากเจรจาไม่สำเร็จ ทนายความของเรามีประสบการณ์ว่าความในศาลแพ่งและศาลปกครองมากกว่า 200 คดี
คดีที่เราดูแลบ่อยที่สุดได้แก่ การฟ้องบังคับตามสัญญาจะซื้อจะขาย คดีบุกรุกที่ดิน คดีขอแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวม และคดีเพิกถอนนิติกรรมที่ทำโดยสำคัญผิดหรือถูกฉ้อฉล
ขั้นตอนการทำงานของเรา
ทุกธุรกรรมเริ่มต้นจากการทำความเข้าใจสถานการณ์ของท่านก่อน
ปรึกษาเบื้องต้น
ท่านโทรหรือส่งอีเมลมาเล่าสถานการณ์คร่าวๆ เราจะบอกได้ทันทีว่าต้องทำอะไรบ้างและค่าใช้จ่ายประมาณเท่าไหร่ ขั้นตอนนี้ไม่เสียค่าใช้จ่าย
ตรวจสอบเอกสาร
เรารวบรวมเอกสารที่เกี่ยวข้องทั้งหมดและไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดิน จากนั้นจัดทำรายงานสรุปสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สินให้ท่านภายใน 5-10 วันทำการ
ร่างหรือตรวจสัญญา
เราร่างสัญญาหรือตรวจสัญญาที่ฝ่ายตรงข้ามส่งมา แก้ไขข้อที่ไม่เป็นธรรม และอธิบายให้ท่านเข้าใจทุกข้อก่อนลงนาม
ดำเนินการจดทะเบียน
ทนายความของเราไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมท่านเพื่อดูแลการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำนอง หรือเช่า ให้เสร็จสมบูรณ์ตามสัญญา
ส่งมอบเอกสาร
หลังจดทะเบียนเสร็จ เราส่งมอบเอกสารต้นฉบับทั้งหมดให้ท่านพร้อมรายงานสรุปค่าใช้จ่ายจริง ท่านสามารถสอบถามเราได้ตลอดแม้ธุรกรรมจะเสร็จสิ้นแล้ว
พร้อมปรึกษาเรื่องอสังหาริมทรัพย์ของท่านหรือยัง?
โทรหาเราหรือส่งข้อความผ่านแบบฟอร์มในหน้าแรก เราจะติดต่อกลับภายใน 1 วันทำการ
ติดต่อเรา